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房屋質量瑕疵,業主如何維權?
發布時間:2017-10-07 09:07:00作者: 滬律網小編瀏覽量:4,886 次

  案情簡介:

  2002年10月,劉某與某房地產公司簽訂了商品房買賣合同,劉某購買商品房一套,支付房款25萬余元,開發商承諾將于2003年4月31日之前向業主交付驗收合格的商品房。

  2003年4月,開發商按期交付房屋。但劉某在驗收過程中卻發現,房屋墻面、頂板、地面等多處出現貫通裂縫,還有許多地方存在明顯的修補痕跡。劉某認為,開發商交付的商品房存在明顯質量問題,因此拒絕接受房屋鑰匙,并要求開發商承擔相關的維修責任和由此引起的遲延交付責任。

  開發商立即對該房屋進行了維修,但劉某以該房屋仍嚴重影響其正常入住為由遲遲不肯辦理房屋交接手續,開發商則聲稱這些墻體裂縫純屬正常溫度伸縮縫,要求劉某盡快辦理入住手續,否則劉某須承擔逾期收房產生的責任。

  劉某與開發商數度交涉未果,無奈之下,劉某將開發商訴至法院。

  雙方觀點:

  原告劉某認為:交付商品房存在明顯質量瑕疵,不符合交付條件,開發商作為房屋出賣方,應當依照商品房買賣合同約定,承擔相應的修復責任,直至房屋被驗收認可。開發商應承擔由此引起的逾期交付責任和相應損失。

  被告開發商辯稱:商品房已經驗收合格,取得了工程竣工驗收備案表,因此房屋符合法定交付條件。至于房屋出現細微裂縫,既是十分正常的,也是合理的,不屬于影響房屋交付的根本性質量問題,相應質量瑕疵均可以通過簡單施工處理解決,也不存在延期交付的問題。因此,請求法院判決駁回原告訴訟請求。

  爭議焦點:

  一、訴爭商品房墻體等多處裂縫是否可以視為交付不合格?

  二、商品房出現質量瑕疵,開發商是否應承擔逾期交房責任?

  處理結果:

  法院受理后,對訴爭房屋墻體裂縫委托某工程質量檢測機構進行檢測,檢測結論為:裂縫系溫度裂縫和施工縫處理不當及填充墻施工不當所造成,非結構性裂縫,不影響房屋的安全可靠性。法院認為,依照法律規定及雙方約定,墻體裂縫應由被告采取有效辦法給予修復。但被告對訴爭房屋采取補救措施后,原告遲延辦理入住手續也存在明顯過錯,應對遲延造成的相應損失承擔相應責任,據此駁回原告其他訴訟請求。一審判決作出后,雙方均未上訴。

  律師分析:

  商品房在交付時可能會存在個別質量問題,對此應區別對待。就墻體裂縫而言,如果屬于房屋材料伸縮、溫度變化等引起的裂縫,這是允許存在的,也不應視為嚴重質量問題,由開發商修復甚至業主在裝修時自己粉刷即可彌補。這些裂縫也是在房屋交付時,業主可以直觀發現的。而對因施工質量問題造成的墻體縱深貫通裂縫、地質沉降引起的墻體裂縫等,這是業主僅憑肉眼和普通知識無法判斷的,必須要經過房屋質量檢測部門的檢測。在裂縫危及房屋建筑結構和居住安全的情況下,這些裂縫就構成了根本性質量問題,開發商必須采取相關補救措施或給予業主調換房屋等途徑予以解決。此時,業主有權拒絕接受交付房屋。

  因而房屋交付出現質量瑕疵,如果并不嚴重影響實際居住,并且開發商及時予以修復,業主不能以存在細微瑕疵要求開發商承擔逾期交房的違約責任。當然,如果房屋因質量瑕疵影響業主實際居住,開發商因修復相應瑕疵而延期交付,其自然應該承擔相應的違約責任。

  律師提示:

  房屋交付過程中出現裂縫,業主在驗收時首先應對照墻體結構,觀察裂縫走向和分布,結合裂縫深度判斷裂縫屬否屬于正常伸縮縫。其次,在無法自我判斷的情況下,業主可以要求開發商提供關于墻體裂縫的書面證明材料和質量檢測報告,由其承擔質量合格的證明責任。并且在與開發商的交涉過程中,要始終做好證據的固定和保全工作,以防在訴訟或交涉中處于不利的地位。

  實踐過程中,房屋出現質量問題,業主在向開發商提出異議后,開發商多數會采取一定補救、整改措施,而非一概不管不問,業主和開發商雙方應很好地溝通理解,采取適當的方式積極處理問題,盡可能避免產生訴訟。

  相關鏈接:

  1、建設部建質[2004]18號《關于加強住宅工程質量管理的若干意見》

  第二條開發企業應在房屋銷售合同中明確因住宅工程質量原因所產生的退房和保修的具體內容以及保修賠償方式等相關條款。保修期內發生住宅工程質量投訴的,由開發企業負責查明責任,并組織有關責任方解決質量問題。暫時無法落實責任的,開發企業也應先行解決,待質量問題的原因查明后由責任方承擔相關費用。

  2、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

  第十一條對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。

  房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

  第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

  第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

  交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

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