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公房買賣風險多 條款不明定金罰則不適用
發布時間:2017-12-08 10:08:34作者: 滬律網小編瀏覽量:2,631 次

簡述:使用權房買賣過程中,由于手續較為繁瑣,且過程中需要買賣雙方積極配合,一旦失去信任關系,將對交易產生巨大風險。本案中,買方要求確認交易事項,而與賣方就部分事項無法達成一致。賣方稱責任在買方,拒絕返還定金。買方訴至法院,因雙方就房款支付時間以及具體過戶時間上難以協調,不能歸責于任何一方,買方要求返還定金獲法院支持。

 

顏某某與徐某某房屋買賣合同糾紛一案二審民事判決書

上海市第二中級人民法院

民事判決書

(2013)滬二中民二(民)終字第1067號

上訴人(原審被告)顏某某。

被上訴人(原審原告)徐某某。

被上訴人(原審原告)陳某。

上列兩被上訴人共同委托代理人段晴,上海某某律師事務所律師。

原審第三人上海中原物業代理有限公司。

法定代表人陸某。

委托代理人李某。

委托代理人唐某。

上訴人顏某某因房屋買賣合同糾紛一案,不服上海市黃浦區人民法院(2012)黃浦民四(民)初字第1078號民事判決,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭,于2013年6月13日公開開庭審理了本案。上訴人顏某某,被上訴人徐某某及其與被上訴人陳某共同委托代理人段晴,原審第三人上海中原物業代理有限公司(以下簡稱中原公司)委托代理人李某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審法院經審理查明,2012年6月9日,徐某某與顏某某及中原公司簽訂《房地產買賣居間協議》,約定:徐某某委托中原公司居間購買權利人是顏某某的上海市長樂路XXX號房屋(以下簡稱系爭房屋,建筑面積25.5平方米);徐某某將定金人民幣(以下幣種均為人民幣)10萬元直接支付給顏某某;徐某某應支付給顏某某的任何款項若需通過轉帳等方式支付的,顏某某同意支付至顏某某上海工商銀行的賬戶內;徐某某與顏某某約定簽訂買賣合同的時間在2012年7月1日以前;系爭房屋已設立租賃,租賃期限是至2014年12月30日止,月租金為18,000元,顏某某保證該租金真實有效,否則承擔違約責任;系爭房屋“現在是非居住,通過房產交易中心過戶后屬居住”;中原公司必須確保徐某某“能夠合法正常經營或出租該商鋪,包括辦理掛靠、營業執照以及幫助乙方(即徐某某)辦理居改非證明”;徐某某與顏某某同意在顏某某簽署本協議后共同赴上海市延安西路XXX號XXX室中原公司處簽訂《上海市房地產買賣合同》,如果徐某某未能履行該約定,則已支付顏某某的定金不予返還。在該協議中,徐某某、顏某某約定了房價款為295萬元,其中首付款90萬元,第二期房款150萬元,尾款55萬元,但未約定這些房款的支付時間。同日,顏某某向徐某某出具了10萬元的定金收條。

2012年7月5日,顏某某將其給徐某某的函和給中原公司的函,一并郵寄給上海市延安西路XXX號中原公司的領導及案外人黃A收(該信函因故被退回)。在給徐某某的函件中,顏某某稱:“因你單方面要求改變原訂的‘房地產買賣居間協議’,致使合同無法簽約,責任在你方”。在給中原公司的函件中,顏某某稱:“我和買方徐某某及貴方黃A于2012年6月9日簽訂的‘房地產買賣居間協議’,因買方徐某某單方面要求改變條款,致使合同無法按時簽約,責任在買方”。

2012年7月26日,徐某某通過EMS國內特快專遞的方式向系爭房屋所在地郵寄了給顏某某的《關于要求返還上海市長樂路XXX號房屋購房定金的函》,要求顏某某在收到本函件的3日內與徐某某聯系返還10萬元的購房定金事宜。該函件于2012年7月27日到達系爭房屋所在地,但非顏某某簽收。

原審法院又查明:系爭房屋是公有房屋性質,承租人是顏某某。

原審法院再查明:黃A原系中原公司的員工,2012年6月30日因個人原因辭職。

原審法院審理中,顏某某申請證人金A(系顏某某的朋友)出庭作證。該證人陳述:其與顏某某系十多年的朋友。2012年7月1日,證人陪同顏某某一起去中原公司處簽合同。徐某某、陳某到場后,拿出一份修改后的合同,要求顏某某按修改后的條款簽訂合同,顏某某不同意。因雙方各持己見,最后合同未簽訂。

原審法院認為,徐某某與顏某某雖然通過中原公司的居間,自愿簽訂了《房地產買賣居間協議》,但鑒于該協議中對于房款(包括首付款,第二期房款和尾款)僅約定了金額,至于房款的支付時間以及交房時間等等均未明確約定,因此需要雙方進一步協商確定,更何況系爭房屋屬于使用權房,如需要進行交易,必須按照規定辦理相關的手續。根據查明的事實以及三方當事人的陳述,徐某某方與顏某某最后未簽訂房屋買賣合同的原因在于雙方對于房款等的相關條款存有爭議,繼而無法達成一致意見,因此房屋買賣合同最終未簽訂的責任不可歸責于雙方。基于上述闡明的意見,以及有關定金的法律規定,顏某某應當將定金10萬元返還給徐某某、陳某,徐某某、陳某關于要求返還定金的訴請于法有據,應予支持。至于定金的利息,鑒于雙方在《房地產買賣居間協議》中并無定金利息的約定,且徐某某、陳某也無證據證明其在2012年7月26日前向顏某某主張過要求返還定金,因此,對于徐某某、陳某主張的利息訴請中的2012年7月2日至2012年7月26日間部分,因缺乏相關依據,法院不予支持。雖然徐某某《關于要求返還上海市長樂路XXX號房屋購房定金的函》于2012年7月27日到達涉訟房屋所在地,但因非顏某某簽收,顏某某亦否認收到該函,徐某某、陳某亦應知系爭房屋已出租他人,因此2012年7月27日不能作為徐某某、陳某主張權利的有效時間。鑒于徐某某、陳某于2012年8月14日向法院遞交了起訴狀,顏某某于2012年8月23日收到起訴狀副本,因此,利息從2012年8月24日起算較妥,對于徐某某、陳某主張的利息訴請中的2012年7月27日至2012年8月23日間的部分,法院亦不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第五條、第六條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定,判決如下:一、顏某某于本判決生效之日起十日內返還徐某某、陳某定金10萬元;二、顏某某于本判決生效之日起十日內給付徐某某、陳某定金10萬元的利息(從2012年8月24日起計算至本判決生效之日止,按照中國人民銀行規定的同期存款利率計算)。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費2,300元,由顏某某負擔。

顏某某不服原審法院判決,向本院提起上訴稱,雙方簽訂了居間協議并約定在2012年7月1日前簽訂買賣合同,但由于徐某某、陳某中途單方要求變更協議條款,導致買賣合同無法簽訂,徐某某、陳某對此應承擔責任,徐某某、陳某支付的定金應適用定金罰則,即因徐某某、陳某原因致合同無法簽訂的,顏某某無需返還定金,徐某某、陳某要求返還定金無依據,顏某某不存在過錯,不同意返還定金并支付利息,原審判決錯誤,請求撤銷原審判決,依法改判駁回徐某某、陳某原審中的訴訟請求。

被上訴人徐某某、陳某辯稱,不同意顏某某的上訴請求,居間協議只是對付款金額作了約定,但沒有約定支付的時間,且交易的房屋系公有住房,之后由于雙方沒有協商一致故沒有簽訂買賣合同,徐某某、陳某現要求返還定金是合理的,請求維持原判。

原審第三人中原公司述稱,同意徐某某、陳某的意見,請求法院依法裁判。

本院經審理查明,原審法院認定事實無誤,本院予以確認。

本院認為,徐某某、陳某與顏某某通過中原公司的居間,就系爭房屋的買賣簽訂居間協議,徐某某、陳某為此支付了顏某某定金10萬元。雖然居間協議就房款分期支付的金額作了明確約定,但未約定每期房款應支付的具體時間等內容,對此徐某某、陳某與顏某某應進一步協商確定,之后由于雙方對于相關條款存在爭議,且無法協商一致,原審法院根據查明的事實認定房屋買賣合同最終未簽訂的責任不可歸責于雙方,本院予以認同。原審法院據此判決支持徐某某、陳某要求顏某某返還定金10萬元的訴訟請求,并無不妥。顏某某上訴以房屋買賣合同沒有簽訂的責任在于徐某某、陳某,顏某某沒有過錯為由,主張不返還定金,缺乏依據,本院不予采納。原審法院根據徐某某、陳某主張權利的有效時間確定顏某某應承擔相應利息的起算時間,亦無不妥,所作判決本院予以維持。顏某某的上訴請求理由不能成立,本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。

二審案件受理費人民幣2,300元,由上訴人顏某某負擔。

本判決為終審判決。

 

 

審判長  劉海邑

代理審判員  虞恒齡

代理審判員  高胤

二○一三年七月十八日

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