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為接送孩子上學購房 中介虛假承諾遭索賠
發布時間:2019-01-30 21:30:29作者: 滬律網小編瀏覽量:671 次

簡述:

本案當事人為方便孩子上學,為接送其孩子上學便利之需,委托中介居間購買系爭房屋,并在簽約前與中介工作人員核對過相關路程時間,得到中介保證后簽訂居間合同。但實際測算發現路程遠遠不止20分鐘,于是要求解除合同并主張中介賠償損失。雖無書面承諾,但法院從當事人購房目的角度分析,作為對房屋路程距離具有明確要求的買受方,其不可能在該購房條件未得到居間方任何保證的情況下,即簽約并支付意向金,最終支持了購房人的訴訟請求。

某富公司與馬某某居間合同糾紛一案二審民事判決書
上海市第一中級人民法院

民事判決書
(2011)滬一中民二(民)終字第453號

上訴人(原審被告)某富公司。
被上訴人(原審原告)馬某某。
委托代理人鄭昌偉,上海市現代律師事務所律師。
上訴人某富公司因居間合同糾紛一案,不服上海市浦東新區人民法院(2010)浦民一(民)初字第32281號民事判決,向本院提起上訴。本院于2011年2月11日受理后依法組成合議庭,于2011年3月1日公開開庭進行了審理。上訴人某富公司的委托代理人王杰,被上訴人馬某某的委托代理人鄭昌偉到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審查明,馬某某因其孩子就讀于上海市東平路小學,為接送孩子就讀之需,2010年9月11日經某富公司介紹,馬某某(簽約乙方)與案外人季敏(簽約甲方)及某富公司(簽約丙方)簽訂了《房地產買賣居間協議》,該協議約定:乙方以人民幣120萬元(以下款項所涉幣種均為人民幣)購置甲方出售的坐落于上海市浦東新區上南路3827弄1號104室房屋(以下簡稱系爭房屋),建筑面積為60.77平方米;乙方在甲、乙雙方簽訂協議后三日內補足定金5萬元,乙方首期支付房款80萬元(含定金5萬元),余款40萬元在簽訂買賣合同后七日內,由乙方向銀行貸款支付;乙方為表示對丙方居間提供的房地產之購買誠意,向丙方支付意向金2萬元,在丙方收到意向金三日內乙方不得解除對丙方的委托,也不得收回意向金;甲方同意上述買賣條件并簽訂協議,則乙方同意將意向金轉為定金,由丙方轉付甲方。同時,該協議還就相應的違約條款進行了約定。

馬某某簽訂上述協議后,即向某富公司支付意向金2萬元,并要求某富公司工作人員陪同其核實系爭房屋與上海市東平路小學之路程距離。當馬某某發現該房屋與上海市東平路小學路程時間已遠遠超過二十分鐘后,即要求解除上述居間協議,并要求某富公司返還購房意向金2萬元,但遭某富公司拒絕。

2010年10月馬某某訴至原審法院,要求某富公司返還購房意向金2萬元。某富公司不同意馬某某的訴請并辯稱,購房時雙方并未約定所購房屋與馬某某的孩子就讀學校之間的距離;該公司將意向金轉交給出售人季敏后該意向金自動轉為定金,馬某某未按協議約定購買系爭房屋已構成違約;意向金已為案外人季敏占有,該公司不應承擔返還責任。

原審另查明,某富公司在季敏簽訂《房地產買賣居間協議》后,向其轉交了馬某某交付的購房意向金。

原審中,由于馬某某交付給某富公司的購房意向金2萬元已由某富公司作為定金轉交給出售方,為此原審法院向馬某某予以釋明,后馬某某變更訴訟請求,要求某富公司賠償經濟損失2萬元。

原審認為,民事活動應當遵守誠實信用原則。本案存在兩個爭議焦點:

其一,馬某某與案外人季敏是否系在某富公司居間下同時簽訂《房地產買賣居間協議》及某富公司是否在馬某某核實系爭房屋路程距離前已將意向金2萬元作為定金轉交給季敏。原審中,某富公司雖在第二次庭審中提供了證人薛福青(系該公司工作人員)的證詞,證實馬某某與季敏在某富公司居間下同時在某富公司處簽訂了《房地產買賣居間協議》,且在馬某某核實系爭房屋路程距離前某富公司已將意向金2萬元作為定金轉交給了季敏。然馬某某對證人薛福青的證詞存有異議,并稱其在簽訂上述協議時季敏既不在場也未在該協議上署名。對此原審認為,證人薛福青系某富公司員工,故與本案處理結果具有利害關系;其證詞內容不僅遭馬某某否認,且與某富公司在第一次庭審中的陳述相悖。據此,對于證人薛福青的證詞不予采信。應當確認馬某某關于簽訂《房地產買賣居間協議》時季敏不在場,并未在該協議上署名之所稱,且馬某某在核實系爭房屋路程距離前該意向金2萬元仍為某富公司占有。

其二,馬某某在購置系爭房屋時是否提出所購房屋需與其孩子就讀學校的路程距離在20分鐘內。雖然系爭《房地產買賣居間協議》上未明確約定馬某某所購房屋與其孩子就讀的上海市東平路小學的路程時間需在20分鐘內,但是雙方在庭審中均認可某富公司在馬某某簽約時與其核實路程距離時曾告知馬某某系爭房屋與其孩子就讀的上海市東平路小學的路程約20分鐘。據此,可以確信馬某某在簽訂居間協議時確曾提出要求所購房屋與上海市東平路小學的路程約20分鐘。根據本市道路交通狀況,馬某某欲購置的系爭房屋難以在20分鐘內到達上海市東平路小學,而某富公司未履行如實告知義務。況且,馬某某在發現系爭房屋難以在20分鐘內達到上海市東平路小學并進行實地核實時,曾要求某富公司暫緩將意向金轉交給出售方,但某富公司不僅未根據馬某某的要求采取補救措施,反而通知出售方在居間協議上簽字并轉交了意向金,從而造成馬某某相應經濟損失的發生。鑒此,某富公司在本次居間活動中存在過錯,且該過錯行為與馬某某的損失存在直接因果關系。現馬某某據此要求某富公司賠償經濟損失2萬元,于法有據且理由正當,應予支持。

原審法院審理后于二〇一〇年十二月三十日依據《中華人民共和國合同法》第六條、第四百二十五條之規定,作出判決:某富公司應自判決生效之日起十日內賠償馬某某人民幣2萬元。負有金錢給付義務的當事人如未按判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費人民幣300元,減半收取計人民幣150元,由某富公司負擔。

判決后,某富公司不服,上訴于本院稱:一、上訴人原審代理人并非經辦人,對于雙方是否當面簽約該節事實并不清楚,故在原審第二次開庭中為查明事實,上訴人直接申請經辦人薛福青出庭作證。然原審法院卻以薛福青的證詞與上訴人的說法有沖突且雙方存在利害關系為由未予采信,而單方采納了馬某某的講法,但事實并非如馬某某所述。簽約時馬某某與出售方均在場,上訴人系當著馬某某的面將意向金轉交給出售方。二、馬某某并無任何證據表明上訴人曾保證房屋路程距離在20分鐘之內。馬某某在支付了意向金后,因世博期間打車延時而提出不再購買房屋,但當時上訴人已經將意向金轉付給出售方,為此上訴人也盡力與出售方溝通退還事宜,但遭到出售方拒絕。根據居間協議第四條規定,馬某某在三日內不得解除委托,現馬某某違約應承擔對其不利的后果。綜上,要求撤銷原審判決,改判駁回馬某某在原審中的訴請。

被上訴人馬某某辯稱:被上訴人與出售方從未見過面。因某富公司在簽約前保證系爭房屋距離位于淮海路的學校車程不超過30分鐘,甚至20分鐘就可到達,故被上訴人在居間協議上簽字并支付了意向金,當時出售方并不在場,更未在協議上簽字。之后被上訴人立即由業務員陪同打的去學校。在路上,被上訴人就因路程遠遠超出某富公司預見的20分鐘之內而表示不買房屋了。然某富公司在明知被上訴人不愿意購買系爭房屋的情況下仍將意向金轉交給出售方,故要求駁回上訴,維持原判。

經本院審理查明,原審法院查明事實無誤,本院依法予以確認。

本院認為,本案爭議焦點在于上訴人某富公司在被上訴人馬某某簽約前是否就系爭房屋路程距離作出過保證以及某富公司將意向金轉交給出售方是否存在過錯。

關于爭議焦點一,馬某某為接送其孩子上學便利之需,委托某富公司居間購買系爭房屋,并在簽約前與某富公司工作人員核對過相關路程時間,對此雙方并無爭議。從馬某某的角度來分析,作為對房屋路程距離具有明確要求的買受方,其不可能在該購房條件未得到居間方任何保證的情況下,即簽約并支付意向金;況且,簽約后馬某某即要求某富公司工作人員陪同其前去核實房屋的路程距離,若某富公司在簽約前未就上述購房條件予以保證,則馬某某完全可以要求某富公司先陪同核實路程距離,再簽訂居間協議并支付意向金。因此,雖然在某富公司提供格式文本的系爭《房地產買賣居間協議》上未明確注明上述路程時間方面的購房條件,但可以認定馬某某就是基于對居間方上述保證的信任才簽訂了《房地產買賣居間協議》并支付了意向金。某富公司上訴認為其從未保證系爭房屋距離馬某某孩子學校之路程在20分鐘之內,與事實不符,本院不予采信。

關于爭議焦點二,根據本案所查明的事實,當馬某某在某富公司工作人員陪同核實路程并發現時間遠遠超過20分鐘時,立即要求某富公司解除上述居間協議并返還意向金。而某富公司不僅未積極采取補救措施,反而通知出售方簽約并將馬某某支付的意向金2萬元轉交給出售方,促使意向金轉為定金而導致馬某某損失。因此,某富公司的行為具有明顯過錯。馬某某現起訴要求某富公司賠償損失2萬元,于法不悖,原審對此予以支持,當屬正確。某富公司上訴認為在馬某某提出解約前其已將馬某某支付的意向金轉交給出售方,但并未就此提供相關的證據予以佐證,本院對此不予采信。

綜上,原審判決并無不當,本院依法予以維持。上訴人某富公司的上訴請求,本院不予支持。據此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。

上訴案件受理費人民幣300元,由上訴人某富公司負擔。

本判決為終審判決。

審判長 ?孔美君

代理審判員 ?翟從海

代理審判員 ?毛焱

二○一一年三月十四日
書記員 ?吳曄

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